El dato duro del mes: para calificar en el nuevo programa de créditos hipotecarios UVA por un préstamo equivalente a 80.000 dólares a 25 años, con una tasa de referencia de UVA más 7%, la primera cuota se ubica en 865.098 pesos y el ingreso neto mínimo del grupo familiar debe superar los 3.460.391 pesos mensuales. Así lo establece la simulación oficial difundida junto con el lanzamiento del esquema, que ancla la relación cuota-ingreso en un tope del 25%.

En la comparación con el año anterior no hay un canal equivalente: hasta ahora los bancos venían otorgando créditos UVA con techos de cuota más laxos y sin un fondeo licitado desde la ANSES, por lo que los requisitos de ingreso y los montos accesibles dependían de cada entidad. El promedio nacional, en tanto, ubica a la cuota inicial de este nuevo programa en una franja intermedia: más baja que la de los créditos UVA tradicionales a 30 años que ofrecen los bancos con fondos propios, pero más alta que la de planes provinciales con subsidio de tasa, que en varios casos ni siquiera se actualizan por inflación.

Vamos a los números

El ejemplo oficial parte de una propiedad valuada en 106.667 dólares. El crédito financia hasta el 75% de ese valor, es decir, 120.920.000 de pesos o alrededor de 80.000 dólares al tipo de cambio oficial. El 25% restante, unos 40.000 dólares, lo debe aportar el comprador por sus propios medios; la simulación no contempla ese tramo ni los gastos de escribanía, tasación e impuestos asociados al boleto de compraventa.

• Cuota inicial: 865.098 pesos, con ajuste mensual por UVA a lo largo de los 25 años.
• Ingreso neto mínimo del hogar: 3.460.391 pesos, derivado de aplicar el tope del 25% sobre la cuota.
• Tasa máxima admitida dentro del programa: UVA más 7,50%, con un plazo mínimo de devolución de 15 años.
• Monto máximo por crédito: 150.000 UVA, equivalente hoy a unos 117 millones de pesos.
• Destino admitido: compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas.

En la práctica, una pareja en la que cada integrante percibe alrededor de 1.730.000 pesos de bolsillo podría calificar para el préstamo de 80.000 dólares, ya que entre ambos sumarían los 3.460.391 pesos exigidos. El requisito, claro, queda atado al devenir de la UVA: como el capital se actualiza por inflación, la cuota en pesos tiende a crecer a lo largo del plazo y, con ella, la exigencia de ingresos para sostener la relación del 25%.

De dónde sale la plata

El fondeo del programa llega por una vía específica. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES licita plazos fijos ajustados por UVA entre los bancos, con tasas mínimas de UVA más 2,50% a un año y UVA más 4,50% a cinco años. Cada licitación pone en juego 200.000 millones de pesos, con un tope de 20% por entidad, y el total asignado en esta primera etapa ronda los 2 billones de pesos. Una vez constituidos los depósitos, las entidades tienen 90 días corridos para volcar esos recursos efectivamente a préstamos hipotecarios; de lo contrario, el fonedo se libera.

Para el bolsillo rosarino, lo que cambia es el piso de acceso: hasta ahora, un crédito UVA por 80.000 dólares a 25 años requería, en la mayoría de los bancos, ingresos familiares similares o superiores, pero sin el respaldo del fondeo estatal ni con la garantía de una tasa tope. Con el nuevo esquema, una familia tipo de Rosario que reúna entre 3,4 y 3,5 millones de pesos netos por mes y pueda aportar alrededor de 40.000 dólares de ahorro previo para la primera vivienda accede a una cuota inicial de 865.098 pesos, con la certeza de que la tasa no superará el 7,50% por encima de la UVA y de que el plazo mínimo será de 15 años, aunque el esfuerzo de calificación se sostiene mes a mes mientras dure el ajuste por inflación.