A esta altura de la semana, con la pizarra del dólar estables y el río Paraná recuperando centímetros en el puerto de Rosario, hay otro termómetro que empieza a moverse: el de los créditos hipotecarios, esa variable que durante años pareció congelada y que ahora, de golpe, muestra signos de deshielo. Trece bancos acaban de quedarse con los primeros 200.000 millones de pesos que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES subastó para empujar la financiación de la vivienda, y la promesa es que antes de que termine el viernes o a más tardar el lunes que viene ya habrá ofertas concretas en la calle para quienes sueñan con dejar de pagar alquiler.

En la licitación participaron dieciocho entidades financieras que presentaron 42 ofertas por un total de 258.640 millones de pesos, casi 60.000 millones por encima del cupo disponible. Finalmente se adjudicaron los 200.000 millones previstos, y el reparto dejó algunas señales técnicas que vale la pena desmenuzar porque van a terminar impactando en la cuota que pagará cada familia.

Cómo se repartió la plata y a qué precio

El grueso del dinero, el 82 por ciento del total adjudicado, se colocó a un plazo de cinco años, con un spread promedio de 4,94 por ciento anual por encima de la UVA, mientras que el tramo restante, algo más de 35.500 millones de pesos, se licitó a un año con un spread inicial del 2,67 por ciento también sobre UVA. En ambos casos las entidades tuvieron que ofertar por encima de un piso mínimo regulado para poder quedarse con el paquete, lo que en la práctica marca el piso del costo del fondeo al que tendrán que prestar.

Desde que reciben los fondos, los bancos disponen de 120 días corridos para transformarlos en préstamos hipotecarios efectivamente otorgados. Las condiciones del programa son fijas y no negociables para las entidades: el plazo mínimo es de 15 años, el monto máximo por operación es de 150.000 UVA, lo que al tipo de cambio actual equivale a algo más de 200.000 dólares, y el destino está restringido a primera vivienda, lo que en los papeles cierra la puerta a operaciones de inversión o a segundos hogares.

La tasa que cada banco puede cobrarle al tomador final tiene un tope del 7,5 por ciento anual más UVA, un número que varias entidades ya venían aplicando de manera voluntaria en sus líneas propias. Banco Macro, por ejemplo, fijó ese tope para préstamos de hasta 20 años, Credicoop y BBVA lo aplican para clientes que acreditan haberes y adquieren su primera vivienda, y el Banco Ciudad estiró el plazo hasta 25 años con la misma tasa máxima, configurando un menú que empieza a parecerse al de cualquier país donde el crédito de largo plazo funciona de verdad.

El esquema completo prevé hasta diez licitaciones sucesivas de 200.000 millones de pesos cada una, lo que lleva el techo del programa a 2 billones de pesos, y la aspiración oficial es generar entre 17.000 y 18.000 nuevas operaciones inmobiliarias en los próximos meses. Es una cifra ambiciosa si se la mide contra los años en los que la banca pública y privada prestaba para vivienda a cuenta gotas, pero todavía chica frente al déficit habitacional acumulado de décadas.

Lo que me deja pensando, en esa larga sobremesa que compartí esta semana con Hugo, un camionero de Villa Constitución que acaba de cambiar la cabina del tractor por un plan de ahorro para su hija, es que el crédito subsidiado resuelve la puerta de entrada pero deja intactos los problemas de fondo. Cuando le pregunté si iba a sacar el crédito si el banco se lo aprobaba, Hugo se rió con esa risa cansada del hombre de ruta y me dijo: "Yo ya no llego, pero ojalá mi pibe pueda". Esa frase, que escucho repetir en pueblos del sur de Santa Fe y en barrios de La Plata, sintetiza lo que el Estado todavía no resolvió: la brecha entre los sueldos en blanco y el precio del metro cuadrado, la falta de oferta accesible en ciudades intermedias y la eterna promesa de una política de vivienda que pase del anuncio a los cimientos.

Mientras tanto, del surco al buque hay otra economía que también mira estas tasas con atención: la del productor que financia la campaña con UVA y la del operador portuario que sabe que cada punto de inflación que se cuela en la indexación termina licuando la cuota del deudor hipotecario tanto como la rentabilidad del embarque de soja. La nueva hipoteca es una buena noticia, sin duda, pero en este país que conozco palmo a palmo hace falta que el crédito llegue al mismo tiempo que la estabilidad, porque una cosa sin la otra termina siendo apenas un alivio transitorio.