El precio de venta de una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires dejó de ser el único dato relevante al momento de cerrar una operación. Aunque la carga tributaria sobre el vendedor ocasional se redujo de manera significativa en los últimos años, la estructura de gastos de una compraventa conserva componentes que pueden modificar el presupuesto total tanto de quien vende como de quien compra. La venta de un inmueble del patrimonio personal quedó liberada del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y del impuesto cedular, aunque el resto de los costos asociados a la operación permanecen vigentes.

En lo que respecta a los tributos directos sobre el precio, la novedad más relevante para los vendedores fue la eliminación del ITI, dispuesta a mediados de 2024, que alcanzaba con una alícuota del 1,5% a los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018. En paralelo, el impuesto cedular, que aplicaba una alícuota del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado para las propiedades compradas desde 2018, tampoco grava hoy las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda vivienda destinada a inversión.

Vamos a los números: cuánto se ahorró el vendedor

Para dimensionar el impacto de la eliminación del ITI, alcanza con una cuenta simple. En una operación por US$100.000, el tributo representaba US$1.500 que ya no forman parte de la liquidación. En el caso del impuesto cedular, la carga dependía de la diferencia entre el precio de venta y el valor de compra ajustado por inflación, con lo cual el alivio resulta variable según la ganancia obtenida por el vendedor.

El alcance de la exención, sin embargo, tiene un límite preciso: las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial permanecen dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias. Es la situación de una desarrolladora que construye y vende como parte de su giro comercial, cuyos resultados siguen tributando conforme a las normas generales.

Qué gastos siguen pesando sobre la operación

• Comisión inmobiliaria: cuando interviene una inmobiliaria, el porcentaje suele ubicarse entre el 3% y el 4% del valor de la operación, con variaciones según lo pactado entre las partes.
• Honorarios del escribano: intervienen en la escritura traslativa de dominio y constituyen uno de los componentes fijos de toda compraventa.
• Impuesto de Sellos: en la Ciudad de Buenos Aires la alícuota general es del 3,5%, con una exención para primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente $220.000.000; superado ese umbral, el tributo alcanza únicamente al excedente.
• Gastos del crédito hipotecario: si la compra se financia con un préstamo bancario, pueden sumarse la tasación, los seguros obligatorios y los cargos administrativos de la entidad.

En territorio bonaerense el escenario presenta diferencias que conviene tener en cuenta. La alícuota de Sellos ronda el 2% y, según el desarrollador consultado, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor, una práctica menos extendida en la Ciudad. La ubicación y el valor del inmueble terminan de configurar el peso real de la erogación sobre cada parte.

Qué le cambia al bolsillo rosarino

Para un vendedor ocasional de propiedad en la Ciudad de Buenos Aires, la eliminación del ITI y la exención del impuesto cedular representan un alivio directo sobre el precio de venta, ya que desaparece la detracción del 1,5% y se libera del 15% sobre la ganancia ajustada. Sin embargo, el margen neto de la operación sigue condicionado por la comisión inmobiliaria, los honorarios del escribano y el Impuesto de Sellos, componentes que en conjunto pueden sumar varios puntos porcentuales del valor del inmueble. En operaciones concretadas a valores inferiores a $220.000.000 para primera vivienda, el beneficio se potencia con la exención de Sellos, un factor que reduce de manera sensible el costo final de acceso a la propiedad.