La piqueta que achicó la ciudad: cómo se redujo a la mitad la superficie de los departamentos porteños en casi cien años

Lo primero que aparece cuando uno abre cualquier portal inmobiliario porteño de estos días es una sensación que cualquier hijo de vecino reconoce sin necesidad de ser perito: los departamentos son más chicos. La confirmación numérica llegó de la mano de la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, que se tomó el trabajo de pasar por el microscopio 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH en la Ciudad de Buenos Aires, ordenarlos por año de construcción y comparar qué se ofrece hoy con lo que se edificó en cada década del siglo pasado. El resultado, mirado de punta a punta, dibuja una transformación que va mucho más allá de la moda y que describe, en ladrillos y metros cuadrados, cómo cambió la forma de habitar la capital argentina.

De los 102 metros de los años 30 a los 46 metros de la era de los monoambientes

El número que más golpea es el de la superficie cubierta mediana: mientras las unidades construidas en la década de 1930 promedian los 102 metros cuadrados, las edificadas desde 2020 se quedan en 46 metros cuadrados, una diferencia de 56 metros y una caída del 55%. La cantidad de ambientes acompañó ese recorrido en la misma proporción: se pasó de una mediana de cuatro ambientes a apenas dos. Y la composición por tipología muestra hasta dónde llegó la sustitución: los monoambientes, que en los años 30 representaban apenas el 1,9% de la oferta, hoy concentran el 35% de los departamentos de la década de 2020, mientras que las unidades de al menos 100 metros cuadrados retrocedieron del 53,2% al 9,4%.

“La relación entre superficie y ambientes se sostuvo en una franja de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente durante todo el período analizado; lo que cambió fue el punto de partida.”Informe de Mirando.ai

• Recoleta: la mediana cayó de 90 m² a 45 m² entre unidades previas a 1980 y posteriores a 2010, una reducción del 50%.
• Monserrat: registró una baja del 41% en la superficie mediana al comparar ambos períodos.
• Palermo: la reducción fue del 40%.
• Villa Devoto: la caída se limitó al 6%.
• Villa del Parque: 8,5% de reducción.
• Villa Urquiza: 9,6%, también entre los menos afectados.

El informe marca que hubo una etapa intermedia en la que el departamento porteño volvió a estirarse: entre las décadas de 1970 y 2000 las medianas se ubicaron entre 60 y 62 metros cuadrados, un piso alto que coincide con la era de los grandes edificios de tres dormitorios con dependencia y living comedor al frente. Desde 2010, en cambio, la curva volvió a retroceder y la superficie cubierta retomó la pendiente descendente que había mostrado en los años 30, solo que esta vez mucho más abajo.

La cochera, afuera del precio: una señal que también cuenta

Hay un segundo cambio, menos visible pero igual de elocuente, que aparece cuando uno mira qué incluye el precio publicado. Entre los departamentos edificados entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos incorporaba la cochera dentro del valor de venta; en las construcciones de 2025 y 2026 esa participación se desplomó al 13,9%. En paralelo, los avisos que ofrecen cochera como opcional o la comercializan por separado pasaron del 2% al 14% en el mismo período. La lectura es directa, del surco al inmueble: cada vez más, acceder a una plaza de garage en la ciudad es un negocio aparte, una línea adicional en la cuenta que el comprador debe sumar a la superficie cada vez más chica que está pagando.

Mirado en conjunto, el relevamiento describe una ciudad que se reconfiguró en silencio: menos metros por unidad, menos ambientes por departamento y más servicios desagregados del precio principal. El Estado, por ahora, no terminó de resolver qué hacer con ese achicamiento: cómo se regulan los tamaños mínimos, qué se dan para que el crédito hipotecario pueda financiar unidades más grandes, y de qué manera se ordena la oferta de cocheras en una urbe donde el auto sigue siendo, para buena parte de los porteños, una necesidad y no un lujo.